WEG Recht Wohnungseigentumsrecht

telefonische rechtsberatung, aussergerichtliche und gerichtliche Vertretung durch Rechtsanwalt Moebius Hannover - Isernhagen

Glossar

Telefonische Rechtsberatung

 

Eigentümerversammlung

Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können (Beschlusskompetenz), werden durch Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet (§ 23 Abs. 1 WEG). Entschieden wird insbesondere über:

- die Bestellung und Abberufung des Verwalters,

- die Wahl und Abwahl des Verwaltungsbeirates,

- die Genehmigung oder Nichtgenehmigung der Jahres-Wohngeld-Abrechnungen des Verwalters und des hieraus abgeleiteten Wirtschaftsplanes für das folgende Kalenderjahr,

- die Durchführung und Bezahlung von notwendigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am                     Gemeinschaftseigentum,

- die Erhebung einer Sonderumlage,

- die Entziehung des Wohnungseigentums einzelner Wohnungseigentümer wegen schwerer schuldhafter                         Pflichtverletzungen.

Der Verwalter beruft die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Abs. 1 WEG - ordentliche Eigentümerversammlung). Im übrigen muß die Versammlung der Wohnungseigentümer von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen einberufen werden (§ 24 Abs. 2 WEG - außerordentliche Eigentümerversammlungen).

Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist eine abgeschlossene Einheit, die aufgrund eines Aufteilungsplans zur Nutzung als Wohnung oder als Geschäftsraum bestimmt ist und innerhalb einer aus mehreren Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage besteht. Neben dem Sondereigentum an der einzelnen Wohneinheit besteht auch ein Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum ( § 1 Abs. 2 WEG).

Gemeinschaftliches Eigentum

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). 

Zum Gemeinschaftseigentum zählen die Gegenstände, die den Bestand und die Sicherheit der Anlage ausmachen, wie z.B. Wände, Dach, Treppen, Fahrstühle, Strom-, Wasser- und Gasleitungen und Außenanlagen.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem (§ 20 Abs. 1 WEG). Jedoch ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 21 Abs. 2 WEG).

Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ist jeder Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt (§ 13 Abs. 2 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 1 WEG). Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 WEG).

Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums seinem Anteil entsprechend zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Nutzung des Gemeinschaftseigentums

Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG).

Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG (bauliche Veränderung) nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. (§ 16 Abs. 3 WEG).

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet eine Vielzahl von Regelungen, durch welche die Rechte und Pflichten der Eigentümer, die durch die gesetzlichen Bestimmungen des WEG begründet sind, ergänzt oder auch abgeändert werden. Die Gemeinschaftsordnung stellt einen Teil der Teilungserklärung da, die von dem teilenden Eigentümer oder von der Eigentümergemeinschaft erstellt wird. Enthalten die (sachenrechtlichen) Teilungserklärung und die (schuldrechtlichen) Gemeinschaftsordnung sich widersprechende Regelungen, so ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich die schuldrechtliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung vorrangig.

Die Gemeinschaftsordnung enthält in der Regel Vorschriften über die Verteilung der Kosten und Lasten der Gemeinschaft, sowie eine Hausordnung.

Die Gemeinschaftsordnung kann grundsätzlich nur durch einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung oder durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden.

Gewerbliche Nutzung

Eine Sondereigentumseinheit kann nur dann gewerblich genutzt werden, wen diese in der Teilungserklärung als Gewerbefläche ausgewiesen ist.

Ausnahmsweise kann von der in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzung abgewichen werden, wenn die anderen Wohnungseigentümer dieser durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss ausdrücklich zustimmen. Etwas anderes kann gelten, wenn die Teilungserklärung eine sog. Öffnungsklausel beinhaltet, nach der die gewerbliche Nutzung einer Wohnung lediglich von der Zustimmung des Verwalters abhängt.

Grunddienstbarkeiten

Unter einer Grunddienstbarkeit versteht man die Belastung eines Grundstückes (sog. dienendes Grundstück) mit bestimmten Rechten gegenüber dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstückes (sog. herrschendes Grundstück).

Diese Rechte können beispielsweise sein: die Benutzung als Geh- oder Fahrweg oder die Verlegung von Leitungen.

Instandhaltung und Instandsetzung

Der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter obliegt die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Unter einer modernisierenden Instandsetzung versteht man die, über die Wiederherstellung des früheren ordnungsgemäßen Instandsetzung hinausgehende, nach dem Stand der Technik bessere und wirtschaftlich sinnvollere, Maßnahme.
Die betreffende Maßnahme muß einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen (§ 21 WEG). Ob dies der Fall ist, bestimmt sich aus der Sicht eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers.

Die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum obliegt vorrangig dem Wohnungseigentümer selbst (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG).
Die Verpflichtung des Verwalters zur ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist daher darauf beschränkt, die Wohnungseigentümer zu informieren und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über folgende Maßnahmen herbeizuführen.

Die ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums bedeutet auch eine fachgerechte Ausführung der erforderlichen Arbeiten. Entsteht am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers dabei ein Schaden, so hat der die Instandsetzung durchführende Wohnungseigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft für ein Verschulden des von ihm beauftragten Unternehmens nach § 278 Satz 1 BGB einzustehen.

Kostenverteilungsschlüssel

Der Kostenverteilungsschlüssel dient der Verteilung der laufenden oder im besonderen Fall aufzubringenden Kosten. Diese erfolgt durch den Verwalter aufgrund des Wirtschaftsplanes und der Wohngeldabrechnung und ggf. einer Sonderumlage auf die einzelnen Wohnungseigentümer.

Der Kostenverteilungsschlüssel ist in der Regel Bestandteil der Teilungserklärung; ist dies nicht der Fall, so wird die Verteilung nach Miteigentumsanteilen vorgenommen (§ 16 Abs. 2 WEG). Der Verteilungsschlüssel ist grundsätzlich verbindlich, auch wenn er von einem Wohnungseigentümer oder von dem Verwalter generell oder im Einzelfall als unbillig angesehen wird.

Da der Kostenverteilungsschlüssel regelmäßig Bestandteil der Teilungserklärung ist, ist dieser nur durch einstimmigen Beschluss oder durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer abänderbar.

Nach der Rechtsprechung besteht aber ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an dem geltenden Verteilungsschlüssel grob unbillig wäre und deshalb gegen Treu und Glauben verstoßen würde.

Miteigentumsanteile

Der Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum in Verbindung mit dem Sondereigentum bildet den Inhalt des Wohnungseigentums des einzelnen Wohnungseigentümers.

Die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungseigentümer sind im Grundbuch eingetragen. Die Größe des Miteigentumsanteils ist beispielsweise entscheidend für den Kostenanteil der Wohnungseigentümer an den Gesamtkosten der Gemeinschaft (Kostenverteilungsschlüssel). Die Größe des Miteigentumsanteils kann sich möglicherweise auch auf das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung auswirken (allerdings hat nach § 25 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer eine Stimme).

Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter

Die Verpflichtungen des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern ergeben sich aus dem Verwaltungsvertrag, dem WEG und der Gemeinschaftsordnung. Der Verwalter ist zur Erfüllung dieser Verpflichtungen verantwortlich. Verletzt der Verwalter schuldhaft einer seiner Pflichten und entsteht den Wohnungseigfentümern hierdurch ein Schaden, so muß der Verwalter diesen Schaden ersetzen. Für die Geltendmachung des Schadens ist zu unterscheiden:


Trifft der Schaden lediglich einen einzelnen Wohnungseigentümer, so steht diesem die außergerichtliche und                 gerichtliche Geltendmachung des Schadensersatzanspruches alleine zu, ohne daß er die Zustimmung oder                     Ermächtigung der übrigen Wohnungseigentümer einholen muß.

Steht der Schadensersatzanspruch allen Wohnungseigentümern zu, muß der einzelne Wohnungseigentümer zur             alleinigen Geltendmachung des Anspruches durch einen Eigentümerbeschluss der Eigentümerversammlung                     ausdrücklich dazu ermächtigt worden sein.


Macht die Eigentümergemeinschaft den Ersatzanspruch gegen den Verwalter außergerichtlich und gerichtlich nicht insgesamt geltend, so bleibt dem einzelnen Wohnungseigentümer immernoch die Möglichkeit, den betreffenden Eigentümerbeschluss gerichtlich anzufechten und für ungültig erklären zu lassen. Begründet wird die Anfechtung damit, dass der Beschluss dem Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße und interessengerechte Verwaltung widerspricht.

Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Geltendmachung eines gemeinschaftlichen Anspruchs und Vorgehens gegen den Verwalter, so muss der Wohnungseigentümer, der einen solchen Anspruch geltend machen will, als ersten Schritt gegen die ablehnenden Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG vorgehen, um dann deren Zustimmung zur Geltendmachung des gemeinschaftlichen Anspruchs zu erlangen.

zurück nach oben

Sondereigentum

Sondereigentum beinhaltet das Eigentum an einer in sich abgeschlossenen Einheit innerhalb der Wohnungseigentumsanlage als auch das Miteigentum bzw. den Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Gegenstand des Sondereigentums sind die in der Teilungserklärung zum Sondereigentum bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Zum Sondereigentum zählen grundsätzlich also die Räume der Wohnung, Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen, außerdem Räume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung wie Kellerraum und Dachboden.. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Kein Sondereigentum sind demnach die gesamten tragenden Teile des Gebäudes,wie z.B. Treppenhaus, Dach und Fenster.

Jeder Wohnungseigentümer kann mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen (§ 13 Abs. 1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16 WEG (§ 13 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Die Wohnungseigentümer können allerdings den Gebrauch des Sondereigentums und den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer individuell regeln (§ 15 Abs. 1 WEG). Soweit nicht eine solche Vereinbarung entgegensteht, können die Wohnungseigentümer einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch auch durch Mehrheitsbeschluss regeln (§ 15 Abs. 2 WEG).

Die Nutzung des Sondereigentums richtet sich regelmäßig nach der Zweckbestimmung, die in der Teilungserklärung und im Grundbuch festgelegt ist.

Betreten des Sondereigentums

Soweit zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, muß jeder Eigentümer das Betreten und Benutzen der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestatten. Ihn trifft jedoch keine Verpflichtung hierzu erforderliche Arbeiten mit erheblichen Zeitaufwand auf seine Kosten vorzunehmen. Der Eigentümer kan im Einzelfall dazu verpflichtet sein, das Betreten seiner Wohnung bzw. seines Teileigentums zur Sanierung von Gemeinschaftseigentum zu gestatten, um der Gemeinschaft Kosten zu ersparen (zum Besispiel für die Aufstellung eines Gerüstes siehe BayObLG 2Z BR 66/95 - WE 1995, 152 = WuM 1995, 728, DRspr I (152) 258 b-e).

Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht befähigt den Inhaber dieses besonderen Rechts, unabhängig von dem Eigentum eine bestimmte Fläche oder einen bestimmten Raum des Gemeinschaftseigentums zu nutzen.

Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung enthalten. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden.

Sonderumlage

Sonderumlagen sind Zusätze zum Jahrewirtschaftsplan, die der Füllung vo unvorhergesehenen Finanzierungslücken dienen, die während des Wirtschaftsjahres entstehen.

Eine Sonderumlage kommt in zwei Fällen inBetracht:

zum einen dann, wenn die Einnahmen des Verwalters aus den Wohngeldzahlungen der Wohnungseigentümer und die     angesammelte Instandhaltungsrücklage nicht ausreichen, um eine unvorhergesehen erforderliche Maßnahme zu                 finanzieren,

zum anderen dann, wenn ein unerwarteter Einnahmeausfall des Verwalters durch ausbleibende Wohngeldzahlungen         eines oder mehrerer säumiger oder gar zahlungsunfähiger Wohnungseigentümer ausgeglichen werden muß.

Der Verwalter hat den erforderlichen Sonderbedarf zu ermitteln und der Eigentümergemeinschaft eine entsprechende Sonderumlage vorzuschlagen. Über diese wird grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluß entschieden.
Die Sonderumlage wird nach Maßgabe des Kostenverteilungsschlüssels erhoben.

Teileigentum

Unter Teileigentum versteht man dasjenige Sondereigentum, das nicht Wohnzwecken dient in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört ( § 1 Abs. 3 WEG).

Das Teileigentum darf nur entsprechend der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung genutzt werden. Eine davon abweichende Nutzung des Teileigentums kann jedoch zulässig sein, sofern diese nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung.

Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 Abs. 6 WEG).

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die notariell beurkundete Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (Amtsgericht), dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird und die Sondereigentumseinheiten mit dem anteiligen Gemeinschaftseigentum verbunden wird. Die Teilungserklärung kann Sondernutzungsrechte für bestimmte Eigentümer begründen. Der Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde und der Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten beizulegen. Die Teilung wird mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher wirksam.

Der Erlärende kann sich oder späteren Wohnungseigentümern das Recht vorbehalten, die Teilungserklärung zu ändern. Ist ein solcher Vorbehalt in der Teilungserklärung nicht enthalten, kann diese später nur mit einstimmigem Beschluss aller Wohnungseigentümer oder durch eine Vereinbarung aller Eigentümer geändert werden. Eine Änderung kann dann durch Mehrheitsbeschluss erfolgen, wenn die Gemeinschaftsordnung eine solche Möglichkeit durch eine entsprechende Öffnungsklausel ausdrücklich vorsieht. Dabei ist jedoch zu beachten, dass eine Abänderung durch Mehrheitsbeschluss nur zulässig ist, wenn für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bis dahin bestehenden Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden.

Verwalter

Der Verwalter hat die Aufgabe, gemeinsam mit den Wohnungseigentümern und dem Verwaltungsbeirat, das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Die einzelnen Aufgaben des Verwalters sind in den §§ 27, 28 WEG geregelt.
Der Verwalter regelt insbesondere die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die laufenden Kosten der Eigentümergemeinschaft werden von dem zuvor erhobenen Wohngeld gedeckt. Dem Verwalter obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Durchführung und Einhaltung der Hausordnung und der von der Gemeinschaft gefassten Versammlungsbeschlüsse.

Die dem Verwalter nach den § 27 Abs. 1, 2 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden (§ 27 Abs. 3 WEG). Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten (§ 27 Abs. 4 Satz 1 WEG). Die Verfügung über solche Gelder kann von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden (§ 27 Abs. 4 Satz 2 WEG). Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachtsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist (§ 27 Abs. 5 WEG).

Verwalter (Abberufung)

Die Abberufung des Verwalters erfodert zwei rechtliche Maßnahmen:
1. die Beendigung des zivilrechtlichen Verwaltervertrages (z.B. durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag)
2. die wohnungseigentumsrechtliche Abwahl des Verwalters durch Beschlussfassung der                                                 Eigentümerversammlung.

Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden (§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG). Dies ist in der Teilungserklärung oder dem Verwaltervertrag festzuhalten. Andere Beschränkungen der Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG).
Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn bei Zugrundelegung aller Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit unzumutbar geworden ist. Dies ist insbesondere der Fall, wen das Vertrauensverhältnis zerstört ist. Ein Verschulden des Verwalters ist nicht notwendig.

Die Abberufung des Verwalters wird durch die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschlossen (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG).
Der Verwalter kann den Abberufungsbeschluss anfechten und somit seine Rechtsstellung zurückgewinnen, wenn ihm diese unrechtmäßig entzogen wurde.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters gerichtlich erzwingen, nachdem ein Mehrheitsbeschluß zur Abwahl des Verwalters nicht zustandegekommen ist.

Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG). Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Deren Aufgabe besthet darin, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen (§ 29 Abs. 2 WEG).

Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden(§ 29 Abs. 3 WEG). Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen (§ 29 Abs. 4 WEG).

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan wird von dem Verwalter für ein Kalenderjahr aufgestellt (§ 28 WEG). Inhalt des Wirtschaftsplanes sind der Gesamtwirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung und den Einzelwirtschaftsplan, der die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr.4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung beinhaltet. Der Wirtschaftsplan muss auch den Verteilungsschlüssel ausweisen, der die Grundlage für die Zuordnung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der einzelnen Wohnungseigentümern bildet.

Der Wirtschaftsplan wird vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 3 WEG). Alsdann wird dieser von den Wohnungseigentümern durch Stimmenmehrheit beschlossen (§ 28 Abs. 5 WEG).

Teilweise wird in der Gemeinschaftsordnung oder in einem Eigentümerbeschluss oder in einer Vereinbarung die Regelung getroffen, dass ein beschlossener Wirtschaftsplan solange als rechtliche Grundlage für die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Zahlung des Wohngeldes gilt, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.

Wohngeldjahresabrechnung

Nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres hat der Verwalter eine Abrechnung über die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft aufzustellen und den Wohnungseigentümern auf der Eigentümerversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen (§ 28 Abs. 3 WEG).

Die Wohngeldabrechnung wird zuvor vom Verwaltungsbeirat, soweit vorhanden, geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 3 WEG).

Die Jahresabrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen.
Die Gesamtabrechnung ist die Aufstellung der im Geschäftsjahr tatsächlich erzielten Gesamteinnahmen gegenüber den tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben. Die Gesamtabrechnung wird sodann nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die einzelnen Eigentümer verteilt (Einzelabrechnung).
Zudem muß der Stand der gemeinschaftlichen Konten ausgewiesen werden.

Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann die Einsicht in die Unterlagen und Belege der Jahresabrechnung verlangen. Dieser Anspruch gilt auch nach der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Entlastung des Verwalters.

Den Verwalter trifft auch nach seinem Ausscheiden aus dem Amt während des Wirtschaftsjahres die Verpflichtung, die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens bereits fälligen Jahresabrechnungen vorangegangener Abrechnungsperioden seiner eigenen Amtszeit zu erstellen. Dagegen ist der ausscheidende Verwalter nicht mehr zur Erstellung der Wohngeldabrechnung für das laufende Jahr verpflichtet, sondern nur noch zur Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG).

Wohngeldjahresabrechnung (Anfechtung)

Der einzelne Wohnungseigentümer kannEinwendungen gegen die Gesamtabrechnung oder die Einzelabrechnung geltend machen, indem er den Genehmigungsbeschluss der Eigentümerversammlung gerichtlich anficht. Die Anfechtung ist nur fristgerecht, wenn sie spätestens einen Monat nach der Eigentümerversammlungerklärt wird.
Die Anfechtung richtet sich also nicht gegen die Abrechnung selbst, sondern nur gegen den Genehmigungsbeschluss der Eigentümerversammlung.
Das Gericht hat dann die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung zu prüfen. Ist das Gericht davon überzeugt, dass die Abrechnung unzureichend ist, so stellt es gleichzeitig fest, dass die Genehmigung der Abrechnung nicht mit den Grundsätzen einer odnungsgemäßen Verwaltung zu vereinbaren ist. Das Gericht hat dann den angefochtenen Genehmigungsbeschluss für ganz oder teilweise ungültig zu erklären.

Wird der Genehmigungsbeschluss nicht angefochten, wird er bestandskräftig. Dies hat zur Folge, dass alle späteren Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit der genehmigten Abrechnung grundsätzlich ausgeschlossen sind.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum setzt sich zusammen aus dem Sondereigentum an einer Wohnung und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG).

Wohnungseigentümer (Pflichten)

Den Wohnungseientümer treffen Verpflichtungen, die sich aus dem Gesetz und aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung sowie aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer oder auch aus einer Gebrauchsregelung ergeben.

Die gesetzlichen Pflichten des Wohnungseigentümers ergeben sich aus §§ 14, 16 Abs. 2 WEG.

Wohnungseigentümer (Rechte)

Jeder Wohnungseigentümer kann mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen (§ 13 Abs. 1 WEG). Bezüglich der Nutzung des Sondereigentums ist jedoch die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung und im Grundbuch maßgeblich und verbindlich.

Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). Zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ist jeder Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt (§ 13 Abs. 2 WEG). Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 1 WEG). Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 WEG).

Jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 21 Abs. 2 WEG).

 

Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit der im Grundbuch jeweils eingetragenen Wohnungseigentümer der betreffenden Anlage. Rechtlich ist die Wohznungeigentümergemeinschaft von dem einzelnen Wohnungseigentümer zu unterscheiden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Möglichkleit des unmittelbaren und des mittelbaren Handelns. Mittelbar handelt die Eigentümergemeinschaft über den von ihr beauftragten Verwalter und Verwaltungsbeirat. Dagegen handelt sie unmittelbar durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung oder durch Vereinbarungen aller Wohnungseigentümer.

Einerseits ist die Gemeinschaft intern die Trägerin von allen Rechten und Pflichten bezüglich des Gemeinschafteigentums. Andererseits ist sie insoweit (teil)rechtsfähig, als sie bei der Ausführung der Verwaltung am Rechtsverkehr teilnimmt. Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer zusätzlich zu der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft ist nur möglich, wenn dazu eine ausdrückliche persönliche Verpflichtung besteht.
Den Gläubigern der Gemeinschaft ist es möglich in das Verwaltungsvermögen einzugreifen. Dazu zählen auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte. Pfändbare Ansprüche der Gemeinschaft sind unter anderem der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.

Zwangsverwalter (Zwangsverwaltung)

Dem Zwangsverwalter steht, neben dem Wohnungseigentümer, das Anwesenheitsrecht und das Beschlussanfechtungsrecht im Zwangsverwaltunsverfahren zu.

Ist die Zwangsverwaltung über eine Wohnung angeordent, so übt der Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung für den Wohnungseigentümer aus.
Jedoch behält der Wohnungseigentümer in solchen Fragen sein Stimmrecht, die nicht die eigene Vermögensmasse betreffen oder die auch nach der Zwangsverwaltung Auswirkungen auf das Vermögen des Schuldners haben können.

zurück nach oben