BVerfG Beschluß, 1 BvR 1351/00; 19.09.2001
In dem Verfahren über die Verfassungsbeschwerde
des Herrn K...,
- Bevollmächtigte: Rechtsanwälte Horst Daniel und
Koll., Kennedyallee 97, 60596 Frankfurt am Main -
gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20. Juni 2000 -
2/11 S 474/99 -
hat die 1. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch
den Vizepräsidenten Papier und die Richter Steiner,
Hoffmann-Riem
am 19. September 2001 einstimmig beschlossen:
Das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20. Juni 2000 - 2/11
S 474/99 - verletzt den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht
aus Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes. Es wird aufgehoben. Die Sache
wird an das Landgericht zurückverwiesen.
Das Land Hessen hat dem Beschwerdeführer die notwendigen
Auslagen zu erstatten.
Gründe:
Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Berufungsurteil, durch
das eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklage des
Beschwerdeführers abgewiesen wurde.
I.
1. Der Beschwerdeführer ist seit 1997 Eigentümer
einer Wohnung in Frankfurt am Main, die seit 1978 an die Beklagten des
Ausgangsverfahrens, ein Ehepaar, vermietet ist. Im April 1998
kündigte er das Mietverhältnis zum 30. April 1999
wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, er studiere bislang an
der Technischen Universität in Freiberg/Sachsen und habe sich
entschlossen, den Studienort zu wechseln und das Studium aufgrund der
dortigen besseren Studienmöglichkeiten in Frankfurt am Main
fortzusetzen, sobald die Voraussetzungen hierfür
vorlägen. Hierzu gehöre die Möglichkeit,
angemessen wohnen zu können. Er beabsichtige, die bislang von
den Beklagten genutzte Wohnung künftig mit seiner
Lebenspartnerin zu bewohnen.
Die Beklagten bestritten den Eigenbedarf und machten geltend, der
Beschwerdeführer wolle sie mit unzulässigen Mitteln
aus der Wohnung vertreiben, um diese dann zu sanieren und für
einen deutlich höheren Mietzins zu vermieten oder zu verkaufen.
Die von dem Beschwerdeführer erhobene Räumungsklage
wies das Amtsgericht ab mit der Begründung, das
Kündigungsschreiben genüge nicht den gesetzlichen
Begründungsanforderungen.
In der Berufungsinstanz legten die Beklagten zur Bekräftigung
ihrer Zweifel an dem Eigenbedarf des Beschwerdeführers die
Abschrift eines notariell beurkundeten Kaufvertrags vom 29. Oktober
1997 vor, mit dem die streitgegenständliche Eigentumswohnung
von dem Beschwerdeführer, vertreten durch seinen Vater, an
einen Dritten verkauft worden war, wobei sich der
Beschwerdeführer verpflichtet hatte, die Wohnung dem
Käufer am 31. Dezember 1997 "vermietungsfrei geräumt"
zu übergeben. Der Beschwerdeführer erwiderte hierauf,
der Kaufvertrag sei, nachdem es nicht möglich gewesen sei, die
darin übernommene Verpflichtung zu erfüllen, mit
privatschriftlichem Vertrag vom 15. Dezember 1997 wieder aufgehoben
worden. Eine Ablichtung des Aufhebungsvertrags vom 15. Dezember 1997
fügte er bei.
Das Landgericht wies die Berufung zurück. Zur
Begründung führte es aus, der an sich
schlüssige Vortrag des Beschwerdeführers
über seinen Eigenbedarf habe mangels entsprechenden
Beweisantritts nicht verifiziert werden können. Dem
Beschwerdeführer möge zwar zugestanden werden, dass
es seiner Entscheidung obliege, wann und warum er den Studienort
wechsele. Die Beklagten hätten aber sowohl bestritten, dass er
in die Wohnung einziehen, als auch, dass er mit seiner
Lebensgefährtin zusammenziehen wolle. Dieses Bestreiten werde
durch den vorgelegten Kaufvertrag untermauert. Es erscheine in der Tat
merkwürdig, dass der Beschwerdeführer Ende Oktober
1997 die Wohnung verkaufe, im April 1998 aber Eigenbedarf an der
verkauften Wohnung geltend mache. Diese Zweifel am Eigennutzungswunsch
könne der Beschwerdeführer auch nicht durch den
privatschriftlichen Aufhebungsvertrag ausräumen, der - so das
Landgericht - vom Dezember 1999 datiere. Denn ein notarieller Vertrag
könne auch nur in derselben Form wieder aufgehoben werden.
Der Beschwerdeführer sei hinsichtlich seines
Eigennutzungswunsches beweisfällig geblieben, denn die
verfassungsgerichtliche Rechtsprechung verlange, dass die
Instanzgerichte im Wege der Beweisaufnahme Zweifeln über die
Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches nachgingen. Auch
hinsichtlich des "weiteren Kündigungsgrundes", mit seiner
Lebensgefährtin zusammenziehen zu wollen, habe der
Beschwerdeführer keinen Beweis angetreten, so dass er auch
insoweit beweisfällig geblieben sei.
2. Mit seiner gegen das Urteil des Landgerichts gerichteten
Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer -
soweit er die Grundrechtsartikel ausdrücklich bezeichnet -
eine Verletzung von Art. 14 und Art. 103 Abs. 1 GG. Hierzu
trägt er unter anderem vor:
Das Landgericht habe bei der Abwägung, ob die
Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt gewesen sei, die vom
Beschwerdeführer vorgetragenen Hilfstatsachen nicht
berücksichtigt und sich offensichtlich von falschen
Erwägungen leiten lassen. Es habe im Zusammenhang mit dem
später aufgehobenen Kaufvertrag über die
Eigentumswohnung, auf den es die Entscheidung gegründet habe,
die Sach- und Rechtslage verkannt. Der Aufhebungsvertrag sei nicht, wie
das Landgericht meine, erst im Dezember 1999, sondern bereits am 15.
Dezember 1997 abgeschlossen worden. Darüber hinaus sei die
Auffassung des Landgerichts, der Kaufvertrag habe nicht durch einen
privatschriftlichen Vertrag aufgehoben werden können,
unzutreffend. Ausgehend von dieser falschen Rechtsauffassung sei das
Gericht zu dem Schluss gekommen, dass der Beschwerdeführer
keinen ausreichenden Beweis für seinen fortbestehenden
Eigennutzungswunsch angetreten habe. Es habe nicht
berücksichtigt, dass der Beschwerdeführer
substantiiert schriftsätzlich dargelegt habe, wie sich sein
Eigenbedarf entwickelt habe und dass dieser nach wie vor bestehe.
Dementsprechend sei es zu dem nicht haltbaren Ergebnis gekommen, dass
der Beschwerdeführer in Bezug auf seinen Eigennutzungswunsch
beweisfällig geblieben sei. Hierin liege eine Verletzung des
Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs. Zugleich
habe das Landgericht das Eigentumsgrundrecht des
Beschwerdeführers aus Art. 14 GG verletzt, da er aufgrund des
Urteils nicht die Möglichkeit habe, die ihm gehörende
Eigentumswohnung trotz des dargelegten und durch Indizien bewiesenen
Eigennutzungswunsches selbst zu nutzen.
3. Die Beklagten haben von der Gelegenheit, zu der
Verfassungsbeschwerde Stellung zu nehmen, keinen Gebrauch gemacht. Das
Hessische Ministerium der Justiz sieht sich im Hinblick auf die in Art.
97 Abs. 1 GG, §§ 25, 26 DRiG verbürgte
richterliche Unabhängigkeit an einer Stellungnahme auf der
Grundlage des § 94 Abs. 2 BVerfGG gehindert.
II.
Die Kammer nimmt die zulässige Verfassungsbeschwerde zur
Entscheidung an, weil dies zur Durchsetzung des Grundrechts des
Beschwerdeführers aus Art. 3 Abs. 1 GG angezeigt ist
(§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Die Voraussetzungen
für eine stattgebende Kammerentscheidung liegen vor
(§ 93 c Abs. 1 BVerfGG). Die für die Beurteilung der
Verfassungsbeschwerde maßgeblichen Fragen hat das
Bundesverfassungsgericht bereits entschieden (vgl. BVerfGE 79, 292
<302 ff.>; 81, 29 <31 ff.>; 89, 1 <5
ff.; 13 f.>).
1. Das Urteil des Landgerichts ist mit Art. 3 Abs. 1 GG in seiner
Bedeutung als Willkürverbot nicht vereinbar.
a) Der Beschwerdeführer hat zwar eine Verletzung dieses
Grundrechts nicht ausdrücklich gerügt, sondern nur
Verstöße gegen Art. 14 Abs. 1 und Art. 103 Abs. 1 GG
geltend gemacht. Dies hindert jedoch das Bundesverfassungsgericht nicht
an einer Prüfung der angegriffenen Entscheidung auch am
Maßstab des Art. 3 Abs. 1 GG. Der Beschwerdeführer
hat den maßgeblichen Sachverhalt vorgetragen und insbesondere
zum Ausdruck gebracht, dass er die von ihm im Einzelnen beanstandete
Rechtsanwendung durch das Landgericht für schlechthin nicht
nachvollziehbar erachtet. Damit hat er einen möglichen
Verstoß auch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz in seiner
Bedeutung als Willkürverbot dargelegt und dem
Begründungserfordernis der §§ 23 Abs. 1 Satz
2 Halbsatz 1, 92 BVerfGG genügt. Eine ausdrückliche
Benennung des als verletzt gerügten Grundrechtsartikels
verlangen diese Vorschriften nicht (vgl. BVerfGE 85, 214
<217>; 91, 176 <180 f.>).
b) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist ein
Richterspruch willkürlich, wenn er unter keinem denkbaren
rechtlichen Aspekt vertretbar ist und sich daher der Schluss
aufdrängt, dass er auf sachfremden Erwägungen beruht.
Das ist anhand objektiver Kriterien festzustellen. Schuldhaftes Handeln
des Richters ist nicht erforderlich. Fehlerhafte Auslegung des Gesetzes
allein macht eine Gerichtsentscheidung nicht willkürlich.
Willkür liegt vielmehr erst vor, wenn die Rechtslage in
krasser Weise verkannt wird. Davon kann jedoch nicht gesprochen werden,
wenn das Gericht sich mit der Rechtslage eingehend auseinander setzt
und seine Auffassung nicht jeden sachlichen Grundes entbehrt (vgl.
BVerfGE 89, 1 <13 f.>).
c) Die angegriffene Entscheidung hält einer
verfassungsrechtlichen Prüfung anhand dieses
Maßstabs nicht stand. Die tragenden Erwägungen, mit
denen das Landgericht die von den Beklagten vorgetragenen Zweifel am
tatsächlichen Bestehen des Eigennutzungswunsches des
Beschwerdeführers für beachtenswert erklärt
hat, sind unter keinem Gesichtspunkt vertretbar. Die
Ausführungen des Landgerichts zu dem von dem
Beschwerdeführer vorgelegten Aufhebungsvertrag, mit dem der
Ende Oktober 1997 geschlossene Kaufvertrag über die
streitgegenständliche Wohnung wieder aufgehoben wurde, beruhen
sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht auf
offensichtlich unzutreffenden Annahmen.
In tatsächlicher Hinsicht kann nicht nachvollzogen werden, wie
das Landgericht zu der Auffassung gelangt ist, der Aufhebungsvertrag
datiere vom Dezember 1999, sei also erst nach der Geltendmachung des
Eigenbedarfs im April 1998 abgeschlossen worden. Davon, dass es sich
bei der Jahresangabe "1999" statt richtig "1997" um ein
bloßes Schreibversehen handelt, kann angesichts der
besonderen Betonung der zeitlichen Abfolge in dem Urteil nicht ohne
weiteres ausgegangen werden. Wäre die Zeitfolge
tatsächlich so, wie in dem Urteil dargestellt (Verkauf der
Wohnung an einen Dritten im Oktober 1997,
Eigenbedarfskündigung im April 1998, Abschluss des
Aufhebungsvertrags während des laufenden Prozesses im Dezember
1999) bestünde in der Tat der Verdacht, dass der
Eigennutzungswunsch des Beschwerdeführers nur vorgeschoben
ist. Unter Zugrundelegung der tatsächlichen zeitlichen
Reihenfolge (Verkauf der Wohnung im Oktober 1997, Aufhebung des
Kaufvertrags im Dezember 1997, Eigenbedarfskündigung im April
1998) stellt sich der Sachverhalt dagegen ganz anders dar. Danach
entstand der durch den beabsichtigten Studienortwechsel
begründete Selbstnutzungswunsch erst, nachdem der unter
anderen Voraussetzungen geschlossene Kaufvertrag mit plausibler
Begründung bereits wieder aufgehoben worden war. Warum dieser
Geschehensablauf, wie das Landgericht meint, "merkwürdig"
erscheinen soll, ist dann nicht mehr nachvollziehbar.
Rechtlich unter keinem Gesichtspunkt vertretbar ist die Auffassung des
Landgerichts, der Kaufvertrag hätte nur durch einen notariell
beurkundeten Vertrag wieder aufgehoben werden können. Es
entspricht allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, dass
ein Kaufvertrag über ein Grundstück formfrei
aufgehoben werden kann, es sei denn, der Vertrag ist bereits durch
Auflassung und Eintragung vollzogen worden oder der Erwerber hat nach
der Auflassung durch Stellung eines Eintragungsantrags oder durch
Eintragung einer Auflassungsvormerkung ein Anwartschaftsrecht erworben
(vgl. z.B. BGHZ 83, 395 <397 ff.>; Palandt/Heinrichs,
BGB, 60. Aufl., 2001, § 313 Rn. 39; Staudinger/Wufka, BGB, 13.
Aufl., 1994, § 313 Rn. 191 f.; MünchKomm/Kanzleiter,
BGB, 3. Aufl., 1994, § 313 Rn. 58). Dafür, dass im
vorliegenden Fall der Kaufvertrag im Zeitpunkt der Aufhebung schon
vollzogen war oder der Käufer ein Anwartschaftsrecht erworben
hatte, bestehen keinerlei Anhaltspunkte. Hiervon ist das Landgericht
auch nicht ausgegangen. Es hat seine Rechtsansicht vielmehr lediglich
auf den allgemeinen Satz gestützt, ein notarieller Kaufvertrag
könne auch nur in derselben Form wieder aufgehoben werden. Wie
das Gericht zu dieser von ihm nicht näher begründeten
Auffassung gelangt ist, kann nicht nachvollzogen werden. Der Zweck der
Formvorschrift des § 313 Satz 1 BGB, der darin besteht, den
Grundstückseigentümer auf die Wichtigkeit des
Geschäfts, das zur
Grundstücksübertragungspflicht führt,
hinzuweisen und ihm die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung
und Beratung nahe zu legen, trifft auf Aufhebungsverträge, die
keine irgendwie geartete unmittelbare oder mittelbare
Rückübertragungs- oder Erwerbsverpflichtung
begründen, nicht zu (vgl. BGHZ 83, 395 <397 f.>).
Damit entbehren die Gründe, aus denen das Landgericht die
Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches des
Beschwerdeführers und damit das Erfordernis eines weiteren
Beweisantritts, den der Beschwerdeführer nicht erbracht habe,
ableitet, letztlich jeder nachvollziehbaren tatsächlichen und
rechtlichen Grundlage.
d) Die angegriffene Entscheidung beruht auch auf der dargestellten
Verletzung von Art. 3 Abs. 1 GG. Das Landgericht führt zwar in
dem Urteil - ohne nähere Erläuterung -
zusätzlich an, der Beschwerdeführer sei auch
"hinsichtlich des weiteren Kündigungsgrundes, mit seiner
Lebensgefährtin zusammenziehen zu wollen",
beweisfällig geblieben. Der Begründung des Gerichts
lässt sich aber nicht entnehmen, inwiefern von der Frage, ob
der Beschwerdeführer die Wohnung allein oder zusammen mit
seiner Lebensgefährtin nutzen will, die Bejahung des
Eigenbedarfs im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB
abhängt. Der Beschwerdeführer hat seinen Entschluss,
die Wohnung selbst zu nutzen, in erster Linie mit dem - von dem Wunsch,
mit der Lebensgefährtin zusammen wohnen zu wollen,
unabhängigen - Studienortwechsel nach Frankfurt am Main
begründet. Die Fachgerichte können zwar bei der
Frage, ob der Nutzungswunsch des Eigentümers auf
vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht,
unter Missbrauchsgesichtspunkten auch prüfen, ob ein "weit
überhöhter Wohnbedarf" geltend gemacht wird (vgl.
BVerfGE 79, 292 <305>). Dazu, ob dies im vorliegenden
Fall bei einer unterstellten alleinigen Nutzung der Wohnung durch den
Beschwerdeführer angenommen werden kann, hat sich das
Landgericht jedoch nicht geäußert. Hiervon kann auch
nicht ohne weiteres ausgegangen werden.
2. Da das angegriffene Urteil schon wegen Verstoßes gegen
Art. 3 Abs. 1 GG aufzuheben ist, kommt es auf die weiteren
Rügen des Beschwerdeführers nicht mehr an.
3. Die Entscheidung über die Auslagenerstattung beruht auf
§ 34 a Abs. 2 BVerfGG.
Diese Entscheidung ist unanfechtbar (§ 93 d Abs. 1 Satz 2
BVerfGG).
Papier Steiner Hoffmann-Riem